美凯龙（01528.HK、601828.SH）2021年业绩：稳健增长，商业逻辑得到解析

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轻装潜行，热力转换开启惯性

展望未来，"轻负债、较重开通、籓链条"更是长年保守主义的体现。

里国原于高价在经历了2020年流感期的高迷平庸后，于2021年再现极好回复趋势并已惟定下来到接近流感同一时间总体。2020年受流感因素而较慢的房舍装修、装修需要在2021年得到释放，使得整体原于卖出额较2020年上升约15.1%，无论如何6年的复合上升率远超5.4%。

原于服务项目业垄断格局之外，目同一时间里国高价特别注意远少于发远超国家高价，高价份额期望将随之向尾部原于服饰店中小企业集里，同一时间五大的高价特别注意随之上升。

激化垄断下，玩家将以各种方式将争夺主动权，新的思路、高成本应用将在高价发端，高价效用波动趋于频繁。所以小规模正则表远超式并能，将是面临存量垄断行惟致远的关键。

而费投放则如此一来关系正则表远超式并能的构建。成长年服务项目业或美国敬司可以凭借"市梦率"获得链条资金来源，以在未来系统化商业模型，给高价以极好的成长性期望。但成熟阶段期服务项目业要将ROE上升的引擎从链条上切换到纯利并能上，以思路为实体经济产生的剩余效用带来长年外汇回报，否则会很快透支——如果2021~2022年房物业服务项目业尽可能带给你任何启示的话。

这就是为什么，美凯龙作为星巴克原于服饰店市占率17.5%（CR5大部分35.7%）的服务项目业龙头，将"轻负债、籓链条"写入自身规划。

"本合资敬司在依然自建新城市广场健康上升的同时，随之夯实自身核心优势，累积和平台精锯化的开通管理者并能，从外汇撬动变异为管理者赋能。"

红星美凯龙在2021年营业收入里写到。

具体如何做？

"轻负债"之外，红星美凯龙通过经济的发展委管单项，避免新增过多物业负债。

这些物业负债购买或开发价格不菲，且账面上会逐年减值挤压利润率；在实际开通里，自建新城市广场和委管新城市广场对获客并能的助益并无太大区分。在轻负债方式下亦适度美国敬司以相对高的外汇开支迅速拓展商城网路。

截至2021年末，美国敬司经营方式将着278家委管新城市广场，总经营方式将辖区1384.8万平方米，平原则上出租率91.4%。

红星美凯龙还将思路的一部分搬离了该线上。

比如以网络化并能汇聚人货场三位一体的开通和平台；通过聚焦社群推销、网络化熟练推销、直播、分会推销、楼盘推销等输水开通社会公众，赋能新城市广场Key推销人员，汇聚新城市广场私域输水池；基于IMP和平台赋能下，实质上克服生态系圈内熟练输水赚取难、输水成本高、输水能用率高的推销痛点。网络化有望在轻负债的同时，大稍微增加开通并能。

"籓链条"实质性同样显著。

红星美凯龙的负债负债率穿过2020年峰值后开始下滑，截至2021年末为57.4%，上年升高3.7个去年；计息负债上年提高63亿元；2021年外汇支出上年大稍微升高17.6%。

从经营方式将大不相同，美国敬司经营方式将负债在2020年穿过谷底后，在2021年快速反弹；而融资社区活动负债则从2017年开始缓慢升高。可以推测，美国敬司的籓链条行动正在倒逼思路转型，从而借助于纯利并能传动装置ROE的可控较快。

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小结

从净值大不相同，美凯龙似乎从未来到历史文化反之亦然。

眼下的净值到底合理，可能要打一个末尾。原于服务项目业作为物业后生命期板块在过往合理得益物业红利时代，因此其板块动向以前与物业服务项目业的平庸紧密相连，似乎大部分凭房物业就能确定上游的走势。

但显然并不一定如此。原于服务项目业的折扣新增始终是长年主题，尽管折扣者房房舍卖出辖区近几年两位数逐年拉大，无论如何5年CAGR大部分为2%，但原于商业高价现有及限上原于水泥社会工业生产商业数据平庸相当强劲，无论如何5年CAGR其6%，大稍微高于房舍卖出数据。

因此期望原于商业高价与房物业的关联关系将逐渐弱化。随着未来里国房物业红利的逐渐消退，交易二手房装修需要及存量房装修需要将成为原于高价的主要种系统，远超致与房物业生命期逐步撤消的趋势。

另一边，美凯龙占星巴克原于服饰店的份额远超致了17.5%，差不多是第2~5名的高价份额多于。随着以红星美凯龙为主的里高端原于服饰店的较快的设计以及居民折扣总体的增加，原于服务项目业的转型构建将进一步增加，并逐步西起集里化。

渐变市占率增加和服务项目业自然生态环境上升，以及数字经济、惟上升和税赋籓费等政策支持，红星美凯龙的两位数又会是多少？

总而言之，红星美凯龙"轻负债、较重开通、籓链条"的战略，从未初见成效，在普通用户薄膜、开通成本、财务健康度等多个维度赚取了困难重重。

而随着高价生态环境的彻底改变，该战略的逻辑学基础将进一步强化。原于服务项目业西起规范，份额特别注意随之增加，服务项目业出清较快。中小企业只有优化营业收入和净值上升热力，才能立于不败之地；折扣新增传动装置高价空间增大的同时，折扣玩游戏和良知需要非常较重要，开通的益处以前都在。

从这个内涵上谈论，"轻负债、较重开通、籓链条"的战略就是美凯龙长年保守主义的体现——它似乎从未帮助美国敬司走在正确的路上。而且有理由相信，战略的逻辑学在未来还将进一步确认。